住宅ローン控除を最大限活用する方法：13年間で最大455万円を取り戻す

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税務に関する免責事項

本記事の内容は一般的な情報提供を目的としており、個別の税務アドバイスではありません。税法は毎年改正されることがあり、個人の状況によって適用される規定が異なります。実際の税務判断・確定申告・節税対策については、税理士または税務署等の専門家にご相談ください。

住宅ローン控除とは：所得税が最大13年間還ってくる制度

住宅ローン控除（正式名称：住宅借入金等特別控除）は、住宅ローンを組んで家を購入した場合に、年末のローン残高の一定割合を所得税・住民税から差し引ける制度です。節税というよりも、払った税金が実際に還ってくる「税額控除」であるため、節税効果が非常に強力です。

2024年以降の制度では、新築の省エネ基準適合住宅に対して最長13年間、年末ローン残高の0.7%が控除されます。ローン残高上限は住宅の種類によって異なりますが、最大ケースで年35万円×13年＝455万円の控除が受けられます。

住宅ローン控除の仕組み

年末のローン残高 × 0.7% ＝その年の控除額。この金額が所得税から直接差し引かれ、所得税で引ききれない分は翌年の住民税からも控除（上限あり）されます。

住宅ローン控除の上限額は住宅の省エネ性能と新築・中古の区分によって異なります。2024〜2025年に入居するケースの上限をまとめます。

住宅の種類	借入上限額	年間最大控除額	控除期間	総最大控除額
長期優良住宅・低炭素住宅	5,000万円	35万円	13年	455万円
ZEH水準省エネ住宅	4,500万円	31.5万円	13年	409.5万円
省エネ基準適合住宅	4,000万円	28万円	13年	364万円
それ以外の新築	0円（2024年以降控除なし）	—	—	—
中古（省エネ基準適合）	3,000万円	21万円	10年	210万円
中古（その他）	2,000万円	14万円	10年	140万円

2024年以降「省エネ基準不適合」の新築は控除ゼロ

2024年1月以降に建築確認を受けた新築住宅で省エネ基準を満たさない場合、住宅ローン控除が適用されません。これから新築を検討する場合は、省エネ性能の確認が必須です。

控除を「使いきれる」かどうかは年収（所得税額）に依存します。所得税が年20万円しかない方は、控除枠が年35万円あっても20万円しか還付されません。住民税からの控除は上限9.75万円（所得税額×5%、最大9.75万円）です。

年収	年間所得税（概算）	ローン残高4,000万円時の控除額	フル活用できるか
400万円	約12万円	28万円（枠）→ 実質約21.75万円	❌ 枠を使いきれない
600万円	約28万円	28万円（枠）→ 実質28万円	✅ フル活用可
800万円	約55万円	35万円（長期優良枠）→ 実質35万円	✅ フル活用可

年収が低い場合、住宅ローン控除の恩恵が限定的になります。特に育休・産休で収入が減る年は控除が余りやすいため、「控除を使いきれない分は損」と割り切り、その年に繰り上げ返済を検討する戦略もあります。

住宅ローン控除を受けるためには、入居した年の翌年2〜3月に確定申告が必要です。会社員でも自分で確定申告する必要があるため注意が必要です。

2年目以降は毎年10〜11月に金融機関から届く「年末残高等証明書」と「住宅借入金等特別控除申告書（税務署から送付）」を会社の年末調整で提出するだけで手続きが完了します。確定申告不要になるため大幅に手間が省けます。

e-Taxなら初年度から自宅で完結

e-Taxを利用すれば、初年度の確定申告もマイナンバーカードとスマートフォンだけで自宅から申告可能。登記事項証明書などの書類もデータ送付できるケースが増えています。

「繰り上げ返済して早く完済すべきか、控除期間中はローンを残すべきか」という判断は多くの住宅購入者を悩ませます。基本的な考え方は以下の通りです。

2020〜2023年入居の方は「ローン金利0.3〜0.5%・控除率1%」だったため、控除が金利を上回り「返済しない方が得」という逆ザヤ現象が起きていました。2024年以降は控除率が0.7%に引き下げられ、変動金利の上昇も始まっているため、個別状況での判断が必要です。

繰り上げ返済で「期間短縮型」を選ぶ理由

繰り上げ返済には「期間短縮型」と「返済額軽減型」があります。総利息削減効果は期間短縮型の方が大きいため、生活費に余裕があるなら期間短縮型を選ぶのが基本です。ただし控除期間中は「13年を切らない」ように注意。

ローン金額・金利・控除区分を入力すると、13年間の実質負担額・総利息・控除総額を自動計算。繰り上げ返済のシミュレーションも可能です。