日本のマンションバブルは崩壊しているのか、データで読み解く2026：価格・契約率・在庫・中古成約・所得倍率の6指標で判定する【2026年10月版】

2026年2月、首都圏の中古マンションは「バブル期超え」と報じられました。ところが9月には、東日本レインズの月例速報で、成約の㎡単価（81.07万円）が1990年10月の水準（83.50万円）を引き続き下回りました。たった7か月で見出しが逆転した今、「もう崩壊した」「まだ高止まりだ」のどちらも、単一の指標だけでは裏づけにくくなっています。この記事は、先に判定基準を6つの指標で定義し、2026年9月分までの公表データで「崩壊の兆候あり／なし／判断できない」を一つずつ並べます。結論は先に決めず、データが示す範囲だけを書きます。

結論：2026年10月時点で「崩壊」と言えるのか

先に、6指標の判定結果を示します。判定はこのあと各指標の節で根拠を確認します。

兆候ありが3つ、兆候なしが1つ、判断できないが2つ。つまり現時点で言えるのは、「取引の量と勢い（契約率・在庫の積み上がり・中古の成約件数）には弱さが確認できる一方、価格水準そのものが崩れたとは確認できず、判断材料が足りない指標も残っている」という範囲です。「バブルである」「崩壊した」のどちらとも断定できません。将来の価格予測や、購入・売却の推奨も行いません。

「崩壊」をどう定義するか：6指標と3区分

「崩壊」という言葉は、人によって指す現象が違います。価格が少し下がることを指す人もいれば、1990年代初頭のような長期の急落を指す人もいます。定義が曖昧なままデータを並べても、読む人が見たいものを見るだけになりかねません。そこで、判定に使う指標を先に決めます。

判定に使う6つの指標

1. ①新築マンションの平均価格・㎡単価（不動産経済研究所）
2. ②初月契約率（好不調の目安とされる70%との距離）
3. ③在庫戸数と販売期間
4. ④中古マンションの成約価格・成約件数（東日本不動産流通機構＝東日本レインズ）
5. ⑤価格の年収倍率（購入のしやすさ）
6. ⑥賃料に対する価格（利回り）

金利や返済負担は⑤の補足として触れるにとどめ、将来の金利や日銀の判断は予測しません。

判定の3区分

• 兆候あり：前年同月や目安に対して悪化方向の動きが、複数月にわたって確認できる
• 兆候なし：直近の公表データが、過去最高圏など悪化方向を示していない
• 判断できない：最新データが古い、または比較の基準を一次情報で確認できない

国土交通省の「不動産価格指数」は本来この判定の有力な材料ですが、2026年6月分（第2四半期）の公表がプログラムの不具合で延期され、日程は未定です。入手できる最新の公式値は2025年12月分までで、検索結果によって指数値が食い違っていたため、本稿では数値を使いません。

なお、単月の数字は発売戸数や物件の構成で大きく動きます。「1つの月の数字で結論を出さない」ことも、この記事のルールにします。

指標①　新築マンションの平均価格・㎡単価

不動産経済研究所の発表（2026年10月20日）によると、首都圏の新築分譲マンション9月の平均価格は9,552万円（前年同月比▲4.1%）、㎡単価は145.8万円、発売戸数は1,142戸（前年同月比▲40.1%）でした。8月は平均価格9,770万円、㎡単価144.4万円、発売1,140戸です。

不動産経済研究所は9月について「平均価格、㎡単価ともに前年同月比で2カ月連続のダウン」としています（平均価格は前年同月比▲4.1%、㎡単価は同▲0.5%）。月ごとの並びでは、㎡単価は8月144.4万円から9月145.8万円へ上昇し、平均価格は9,770万円から9,552万円へ下がりました。「連続下落」は前年同月比の話で、前月比ではない点に注意が必要です。

月次の9,552万円と、上半期の1億1,494万円

一方、2026年度上半期（4〜9月）の1戸当たり平均価格は1億1,494万円（前年同期比+21.1%）で、4年連続の過去最高、年度上半期として初めて1億円を超えました。発売戸数は8,601戸（▲6.0%）で、年度上半期としては2年ぶりの減少です。

月次の9,552万円と上半期の1億1,494万円に約2,000万円の差があるのは、価格が下がったからではなく、供給された物件の構成が違うためと考えられます。新築の平均価格は、数が少なくても超高額物件が入ると大きく動きます。長期では、2025年（暦年）の首都圏平均が9,182万円・㎡単価139.2万円といずれも過去最高でした。

指標②　初月契約率（70%との距離）

契約率は、その月に発売された戸数のうち、月末までに契約できた割合です。70%は「好不調の目安」として使われますが、公的な基準ではありません。2026年に確認できた首都圏の初月契約率は次のとおりです。

2026年1〜9月の9カ月で70%を超えたのは2月の1回だけです。年度上半期（4〜9月）の初月契約率は62.8%（前年同期61.9%）で、70%を下回るのは3年連続です（不動産経済研究所）。

1カ月の50.4%で「崩壊」とは読めない理由

9月の契約率は8月から約10.7ポイント下がりました。ただ、8月の発売は1,140戸、9月は1,142戸と戸数はほぼ同じで、9月に少なかったのは前年同月と比べた発売戸数（▲40.1%）です。発売戸数が少ない月ほど、契約率は少数の物件の売れ行きで大きく振れます。

とはいえ、確認できた9カ月のうち8カ月が70%を下回り、9月はその中でも最も低い水準です。複数月にわたって目安を下回っているため、判定は「兆候あり」としつつ、単月の振れを割り引いて読む必要があります。

指標③　在庫戸数と販売期間

首都圏の新築マンションの販売在庫は、2026年9月末で6,775戸でした。8月末の6,610戸から165戸増え、4カ月連続の増加です（8月末時点では3カ月連続の増加でした）。前年同月末（2025年9月末の5,879戸）と比べると、896戸（約15%）多い水準です。契約率の低下と同じ方向の動きで、売れ行きが鈍れば在庫が積み上がる、という関係と整合しています。

この指標は「兆候あり」としますが、水準の評価には限界があります。理由は2つあります。

• 前年同月末との比較は確認できたが、長期の水準との比較は未確認：6,775戸が過去と比べて多いのか普通なのかは、本稿では評価しません。
• 新築の販売期間は、不動産経済研究所の月次発表で確認できなかった：このため本稿では数値を出しません（要確認）。

増加の方向は前年同月末比でも確認できるが、水準の評価はできない。判定は「兆候あり（水準は要確認）」とし、次の月次発表で在庫が増え続けるかを見ていくのが妥当です。

指標④　中古マンションの成約価格・成約件数

新築が「売り出された物件」の統計なのに対し、中古の成約価格は「実際に売買が成立した価格」で、市場の実勢に近い指標です。東日本レインズの2026年9月（首都圏、2026年10月13日公表）は次のとおりでした。

成約㎡単価は、2020年5月から72カ月連続で前年同月比プラスが続いていましたが、2026年5月に73カ月ぶり（2020年4月以来）に下落へ転じました（東日本レインズ）。件数・価格がそろって前年を下回る状態が複数月続いているため、判定は「兆候あり」です。

売出価格と成約価格の差をどう読むか

同じ9月、新規登録の㎡単価は118.01万円（29カ月連続の上昇）、在庫の㎡単価は119.97万円（26カ月連続の上昇）と、売り出しの価格は上がり続けています。成約価格5,111万円は、新規登録価格6,813万円の75.0%にあたります。

ここで注意したいのは、この75.0%は「値下げ率」ではないことです。売り出される物件と成約する物件では、築年・立地・面積の構成が異なるため、そのまま比べて値下がり率とは言えません。値下がりして成約した割合（値下がり成約の割合）は、今回の調査では確認できませんでした（要確認）。

東日本レインズのエリア別では、9月の成約件数は首都圏の全エリアで前年同月を下回りました（東京都区部▲30.6%、多摩▲28.0%、横浜・川崎市▲14.5%、神奈川県他▲16.7%、埼玉県▲18.6%、千葉県▲6.7%）。成約㎡単価は、東京都区部（▲0.9%）、多摩（▲5.7%）、埼玉県（▲3.6%）が下落した一方、横浜・川崎市（+1.2%）、神奈川県他（+11.7%）、千葉県（+7.2%）は上昇しました。東京都全体の成約価格は6,728万円（▲3.3%）です。

「1990年10月の水準を下回った」の意味

東日本レインズの月例速報では、9月の成約㎡単価81.07万円は、1990年10月の水準（83.50万円）を引き続き下回ったとされています（5月の速報でも、成約㎡単価が1990年11月の水準まで低下したと記載されています）。ただしこれは名目値の比較で、「同じ物件が1990年の価格に戻った」という意味ではなく、物件の構成も違います。2026年2月に「バブル期超え」と報じられた経緯を併せて見ると、単月・単一の指標で一方向に読み切れないことを示す例と言えます。

指標⑤　価格の年収倍率

購入のしやすさを見る指標が、価格を年収で割った倍率です。東京カンテイが発表した（2025年12月8日付プレスリリース）2024年の新築マンション価格（70㎡換算）の年収倍率は、次のとおりです。原本で確認した値です。

ただし、最新が2024年の値であるため、2025年・2026年の状況は確認できません（要確認）。「いま2026年の倍率が何倍か」は、この記事では示せません。

なお、年収倍率の分母になる年収は、個人の平均給与と世帯年収で別の概念です。新築の平均価格は超高額物件を含む平均値でもあるため、定義のそろわない比較は判定には使いません。また、年収倍率には金利が含まれないため、毎月の返済負担は別途確認が必要です。

倍率は拡大傾向にありますが、これは「高い水準が続いてきた」ことを示すにとどまり、崩壊の兆候かどうかは判断できません。判定は「判断できない」です。

指標⑥　賃料に対する価格（利回り）

賃料と価格の関係は、価格が実力以上に膨らんでいないかを見る材料になります。東京カンテイの分譲マンション賃料（東京23区）は、2026年9月に5,215円/㎡で、前月比+0.9%、前年同月比+8.4%、4カ月連続の上昇でした（築5年以内のみ上値が重いとされています）。

賃料の上昇は事実ですが、利回りを出すには「同じ条件の価格」が必要です。今回、賃料と同じ条件（エリア・築年・面積）でそろえた価格データは確認できませんでした。投資用物件の価格を対象にした別集計も公表されていますが、実需用の新築・中古の成約価格とは同列に扱えません。投資用物件の表面利回りの数値は、原本で確認できていないため本稿では示しません（要確認）。

この指標は「判断できない（要確認）」とします。賃料が上がっていることは、少なくとも賃貸市場が弱っていないことを示しますが、それが分譲価格の妥当性を裏づけるかどうかは、同条件の価格データが揃うまで言えません。

6指標の判定表と、指標間の矛盾の読み方

ここまでの判定を、矛盾して見える組み合わせとあわせて整理します。

矛盾に見える組み合わせの多くは、「価格の水準」と「取引の勢い」という別の次元を見ているために生じています。現時点の確認できる範囲では、勢いの側（契約率・中古の成約件数）に弱さが出ており、水準の側（新築の上半期平均など）はまだ高いところにあります。この2つがやがてどう収れんするかは、本稿では予測しません。

1990年代初頭・2008年前後の局面との違い

1990年代初頭：急落の規模

首都圏の新築マンション平均価格は、1990年代初頭のピークから数年にわたって下落したとされますが、具体的な金額と下落率は今回原本で確認できていないため、本稿では示しません（要確認）。

2026年の動きは、新築平均価格が9月に前年同月比▲4.1%、中古成約価格が▲4.5%です。1990年代の下落は数年にわたる累計であり、1年分の前年比と単純に比べることはできません。

2008年前後：調整局面との比較

不動産経済研究所の数字として報じられたところでは、首都圏の新築マンション供給は2007年の61,021戸から2008年に43,733戸（▲28.3%）へ減りました。契約率についても報じられた数値はありますが、2007〜2009年の値は今回確認できていないため、本稿では示しません（要確認）。

2026年9月の契約率50.4%を2008年の年間の契約率と比べることは、月次と年次の比較になるうえ、2008年の契約率は今回確認できていないため、本稿では行いません（要確認）。

エリア別に見る違い

「首都圏」「東京都」「東京23区」は別の集計で、エリアによって状況は分かれています。確認できた範囲で整理します。

新築では、東京23区の上昇が首都圏の平均を引っ張る一方、埼玉県と神奈川県はマイナスでした。つまり「首都圏の新築は上がっている」という言い方は、東京23区の影響が大きく、周辺県では当てはまりません。一方、中古では、首都圏の全エリアで9月の成約件数が前年同月を下回りました（東日本レインズ）。

なお、依頼テーマで挙げた「城南・城西・郊外」の区分別の数値と、福岡・名古屋の最新値は、今回確認できませんでした（要確認）。確認できていないエリアについて、「強い」「弱い」とは書きません。

読者が自分の状況で確認すべきこと

この記事は、購入・売却・借り換えを勧めるものではありません。判断は、読者ご自身の状況（予算、住み替えの時期、保有物件のエリア・築年など）で変わります。データをどう使うか、確認の順序の一例を示します。

購入を検討している場合

• 新築の平均価格は物件構成で動くため、検討する物件の周辺の成約事例・売出事例を確認する
• 年収倍率は最新が2024年の値。自分の世帯年収と、借入額・金利を前提にした返済負担を、別途試算する

保有物件の価格が気になる場合

• 首都圏の平均ではなく、自分の物件の築年・面積・エリアに近い成約事例を確認する
• 売出価格は成約価格より高く出ることがある。売出価格だけで評価額を判断しない

次に確認すべき統計の発表時期

不動産経済研究所の首都圏月次は、例月で翌月の中旬〜20日ごろの公表で、9月分は2026年10月20日でした。東日本レインズの月例速報は翌月中旬ごろの公表です。10月分の具体的な日付は未確認ですが、いずれも11月中旬ごろが目安と見られます（各公表元の予定表でご確認ください）。国土交通省の不動産価格指数は延期中で、公表日は未定です。

まとめ・参考資料

2026年10月時点で、マンション市場について確認できた範囲は次のとおりです。

• 兆候あり：初月契約率（9月50.4%）、新築の在庫（9月末6,775戸、前年同月末比約+15%）、中古の成約件数・成約価格（件数は6カ月連続減、価格は5カ月連続下落）
• 兆候なし：新築の平均価格（上半期は過去最高。ただし9月単月は前年割れ）
• 判断できない：年収倍率（最新が2024年）、賃料に対する価格

「崩壊した」とも「問題ない」とも言い切れないのが、データの示す範囲です。特に、価格の水準は高いままで、取引の勢いが弱まっているという「ずれ」が、今の市場の特徴です。このずれがどう解消に向かうかは、予測せず、次の月次データで確認していくことになります。

参考資料（出典一覧）

• 不動産経済研究所「首都圏 新築分譲マンション市場動向」（2026年9月分は2026年10月20日発表）：https://www.fudousankeizai.co.jp/share/mansion/691/RtE7hi21.pdf（上半期：https://www.fudousankeizai.co.jp/share/mansion/689/2649_s.pdf）
• 東日本不動産流通機構（東日本レインズ）月例速報 Market Watch サマリーレポート2026年9月度：https://www.reins.or.jp/pdf/trend/mw/mw_202609_summary.pdf
• 国土交通省 不動産価格指数（2026年分は公表延期中）：https://www.mlit.go.jp/totikensangyo/totikensangyo_tk5_000085.html
• 東京カンテイ 新築マンション年収倍率（2024年版）：https://www.kantei.ne.jp/wp-content/uploads/124bairitsu-new.pdf
• 東京カンテイ 賃料月別推移：https://www.kantei.ne.jp/report/category/rent/
• 国税庁 令和6年分 民間給与実態統計調査：https://www.nta.go.jp/publication/statistics/kokuzeicho/minkan/gaiyou/2024.htm

東京カンテイなどの民間社の集計は公的統計ではなく、集計の定義が公表元ごとに異なります。